Kasus Sengketa Tanah Sewa

Pertanyaan:

Tanah yang sedang Disewa Diakui Milik Pihak Ketiga

Bang, saya punya duduk kasus ini : kemarin saya menyewa tanah, yang mau kupakai untuk perjuangan pengangkutan. Setelah beberapa bulan kami jalani gres saya ketahui bahwa tanah itu bermasalah, biasalah perebutan harta warisan atau apalah nggak ngerti aku. Yang mau kutanya ini : 1. bagaimana kalau kini salah satu dari orang yang merasa punya hak atas tanah itu mengusir kami? 2. Terus memungkinkan tidak kalau kami tetap bertahan atau minta ganti rugi uang yang telah kami keluarkan untuk menyewa tanah itu? Aku tunggu jawabannya ya bang secepatnya, sudah pening kali kepala ku ini. Masalahnya jatah untuk perut sejengkal ini yang dipertaruhkan. Mohon maaf kalau ada bahasa saya yang kurang berkenan bagi abang. salam.

Jawaban:

Intisari:

Jika Anda sebagai penyewa diganggu dalam memakai tanah yang telah Anda sewa sebab ada pihak yang mengakui bahwa tanah tersebut juga miliknya dan meminta Anda untuk meninggalkan tanah tersebut, Anda sanggup menuntut pengurangan harga sewa kepada penyewa. Penjelasan lebih lanjut silakan baca ulasan di bawah ini.

Ulasan:

Pada dasarnya sewa menyewa yaitu suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memperlihatkan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang sanggup menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. Ini sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”).

Dalam KUHPer tidak diatur dengan tegas bahwa menyewakan barang milik orang lain yaitu batal. Ini berbeda dengan pengaturan jual beli yang secara terang menyampaikan bahwa jual beli barang orang lain yaitu batal, yang berarti seseorang dilarang menjual barang yang bukan miliknya.

Untuk itu kita perlu melihat lagi apa saja yang menjadi kewajiban dari orang yang menyewakan. Hal ini sanggup dilihat dalam Pasal 1550 KUHPer, yaitu:

1.      menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;

2.      memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga sanggup digunakan untuk keperluan yang dimaksud;

3.      memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.

Ini berarti Anda sebagai penyewa berhak untuk memakai tanah yang telah Anda sewa tanpa ada gangguan dari pihak lain. Akan tetapi, memang tidak menutup kemungkinan dalam sewa menyewa akan ada tuntutan dari pihak ketiga terkait hak milik atas barang yang telah disewakan. Sebagaimana yang telah diatur dalam Pasal 1557 KUHPer, kalau Anda sebagai penyewa diganggu dalam memakai tanah yang telah Anda sewa sebab ada pihak yang mengakui bahwa tanah tersebut juga miliknya dan meminta Anda untuk meninggalkan tanah tersebut, Anda sanggup menuntut pengurangan harga sewa kepada penyewa.

Pasal 1557 KUHPer:

Jika sebaliknya penyewa diganggu dalam kenikmatannya sebab suatu tuntutan aturan mengenai hak milik atas barang yang bersangkutan, maka ia berhak menuntut pengurangan harga sewa berdasarkan perimbangan, asal gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik.

R. Subekti juga menyampaikan demikian dalam bukunya Aneka Perjanjian (hal. 45), bahwa kalau selama waktu sewa, si penyewa dalam pemakaian barang yang disewakan, diganggu oleh seorang pihak ketiga berdasar atas suatu hak yang dikemukakan oleh pihak ketiga itu, maka dapatlah si penyewa menuntut dari pihak yang menyewakan supaya uang sewa dikurangi secara sepadan dengan sifat gangguan itu.

Pada praktiknya, kalau memang terbukti orang yang menyewakan bukanlah orang yang berhak untuk melaksanakan tindakan aturan tersebut, perjanjian sewa menyewa sanggup menjadi batal. Seperti dalam Putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor: 21/PDT/2020/PT.DPS, yang mana perjanjian sewa menyewa yang dibentuk antara Tergugat I dengan pihak lain dinyatakan cacat yuridis dan batal demi hukum.

Jika nantinya perjanjian sewa menyewa Anda dengan orang yang menyewakan dinyatakan batal demi hukum, maka kedudukan para pihak dalam perjanjian harus dikembalikan ibarat semula sebelum terjadi perjanjian sewa menyewa tersebut.Yang berarti Anda berhak untuk mendapat kembali uang sewa yang telah Anda bayar.

Demikian tanggapan dari kami, biar bermanfaat.

Dasar Hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Referensi:

R. Subekti. 1985. Aneka Perjanjian. Bandung: Alumni.